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  택슬리의 슬기로운 세금 생활(28)     1세대 1주택자가 주택을 2년 보유 및 거주하고 양도하는 경우 양도가 12억원까지 양도소득세를 비과세 받는 것은 흔히들 알고 있는 규정이다. 하지만 2021년 양도분부터 보유기간의 계산이 달라진다. 2주택 이상을 보유한 1세대가 최종 1주택 외의 주택을 처분한 경우 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.   예를 들어 10년 전에 A,B 주택 2채를 취득해 보유하고 있던 1세대가 지난해 4월1일  A주택을 양도한 경우 작년까지는 B주택을 다음날 바로 양도하더라도 비과세를 적용했지만, 올해부터는 A주택을 양도한 날부터 다시 B주택을 2년 보유해야 비과세를 받을 수 있다.   2021년 양도분부터 보유기간 계산이 달라진다. 2주택 이상을 보유한 1세대가 최종 1주택 외의 주택을 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. [사진 pxhere]   또한 법문에 ‘양도’가 아닌 ‘처분’이라고 명시해 양도뿐만 아니라 증여, 용도변경 등의 다른 사유로 처분한 경우도 포함하는 것으로 개정하였다. 개정 전 규정을 적용하여 비과세로 생각하고 양도한다면 생각지 못한 수억원의 세금이 추징될 수 있으니 양도하기 전 꼼꼼한 검토가 필요하다.     ━  거주기간   2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유기간뿐만 아니라 2년 거주기간도 채워야 비과세가 가능하다. 만약 다른 주택을 처분한 세대로 개정 규정이 적용되는 경우 보유기간뿐만 아니라 거주기간 역시 다시 기산하게 되어 큰 부담이 된다.   ■  기획재정부재산-35(2021.01.14)   「 2주택 이상을 보유한 1세대가 다른 주택을 양도하고 조정지역에 있는 주택만 남은 경우, 그 최종주택의 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위하여 거주기간도 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 새로 기산. 」     하지만 2017년 8월 2일 이전에 취득했거나 취득 당시 조정대상지역이 아니어서  당초 취득일부터 2년 거

상속주택, 소유주택수에서 2년간 제외…억울한 종부세 줄인다

  임대차 3법 논란 Q & A 지난달 31일 새 '주택임대차보호법'이 시행에 들어갔다. 하지만 시행 전 새로 맺은 계약은 효력이 있는지, 인상 폭 5%가 넘는 금액을 돌려받을 수 있는지 등 집주인·세입자 간 이해관계가 얽힌 복잡한 의문들이 나오고 있다. 주무 부처인 국토교통부·법무부의 설명에 맞춰 논란이 될 만한 사례를 정리했다. 법무부·국토부는 이달 중 합동 해설서를 낼 계획이다. Q . 세입자가 법 시행 전 집주인에게서 계약을 갱신하지 않겠다는 통보를 받았다. 계약 갱신을 다시 요구할 수 있나. A . ①'계약 만료 전'이고, ②'계약 기간이 한 달 이상 남아 있다'면 가능하다. 이때 집주인은 직접 거주하겠다는 이유가 아니면 계약 갱신을 거절할 수 없고, 임대료는 5%까지만 올릴 수 있다. Q .  법 시행 전에 세입자와 집주인이 계약을 해지하기로 합의한 경우는 어떤가. A .  계약을 끝내기로 서로 합의했더라도 ①, ② 요건을 갖췄다면 세입자는 계약 갱신을 청구할 수 있다. 다만, 계약을 해지하기로 합의한 후 집주인이 새로운 세입자와 계약을 했다면 계약 갱신이 불가능하다. 새 세입자를 보호하는 게 우선이기 때문이다. Q .  법 시행 전에 임대료를 10% 올려 2년 추가 계약을 마쳤다. 계약을 물릴 수 있나. A . 기존 계약이 만료되지 않았다면, 세입자는 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있다. 이때 세입자는 다음 두 가지 중 하나를 선택할 수 있다. 법 시행 전 계약(10% 인상)대로 2년을 산 후에 갱신 청구권을 행사해 2년(임대료 5% 이내 인상)을 더 살 수 있다. 다른 하나는 지금 바로 갱신 청구권을 사용해 인상 폭을 5% 이내로 하면서 2년을 사는 것이다. Q .  세입자가 계약 갱신을 요구했는데, 집주인이 집을 팔 수 있나. A . 집을 파는 것은 자유다. 다만 세입자의 권리는 새 집주인이 그대로 승계해야 한다. 하지만 새 집주인이 직접 입주하겠다고 하면, 세입자는 남은 계약 기간만 살고

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